Vastgoedbelasting op Bonaire: wat moet je als woningeigenaar weten?

Wat is vastgoedbelasting?

De vastgoedbelasting is een belasting op onroerende zaken in Caribisch Nederland. Denk aan een huis, een vakantiewoning, een stuk bouwgrond, een kantoor of een restaurant.

Het is een vaste heffing. De Belastingdienst Caribisch Nederland rekent niet met je werkelijke huurinkomsten, maar met een fictief rendement van 4 procent van de waarde. Of je de woning vaak, weinig of niet verhuurt, maakt dus niet uit.

Gebruik geen Nederlandse vuistregels, zoals die voor box 3. Voor particulieren vervangt de vastgoedbelasting sinds 2011 de heffing over huurinkomsten in de inkomstenbelasting. Meer over het verschil lees je in Belastingdienst Caribisch Nederland of Nederland.

Wie betaalt vastgoedbelasting?

Je betaalt als je op 1 januari van een jaar een onroerende zaak hebt op grond van eigendom, bezit of een beperkt recht zoals erfpacht. Ook als je niet in Caribisch Nederland woont of gevestigd bent.

• Tweede woning: een woning die niet je hoofdverblijf is, valt eronder.
• Verhuurde woning: ook een appartement dat je verhuurt valt eronder.
• Bedrijfspand: een pand van een bedrijf valt eronder, tenzij een vrijstelling geldt.
• Vennootschap: ook een woning die een vennootschap bezit, valt eronder.

Welke vrijstellingen zijn er?

De belangrijkste vrijstellingen volgens de Belastingdienst Caribisch Nederland zijn:

• Eigen woning: de woning die je zelf als hoofdverblijf bewoont.
• Tweede woning: een vrijstelling over de eerste $70.000 van de waarde. Die geldt ook voor een vennootschap.
• Eenmanszaak: een pand dat hoort bij het ondernemingsvermogen van een eenmanszaak.
• Braakliggende grond: alleen als de eigenaar inwoner is van Caribisch Nederland.
• Kerken en natuurterreinen: onder meer panden voor openbare erediensten en natuurterreinen.

Dit zijn niet alle vrijstellingen. De volledige lijst staat in de Belastingwet BES.

Hoeveel betaal je?

De berekening gaat in twee stappen. Het rendement is 4 procent van de waarde. Daarover betaal je 17,5 procent. Effectief is dat 0,7 procent van de waarde.

Op Bonaire komen daar eilandelijke opcenten bij. Die zijn sinds 1 januari 2020 30 procent van de vastgoedbelasting. Samen kom je zo op 0,91 procent.

Een voorbeeld van de Belastingdienst: een tweede woning met een waarde van $200.000. Na de vrijstelling van $70.000 wordt gerekend over $130.000. De vastgoedbelasting is dan $910, en daar komen op Bonaire de opcenten nog bij.

Tarieven en opcenten kunnen veranderen. Controleer daarom altijd het actuele tarief bij de Belastingdienst Caribisch Nederland.

Hoe wordt de waarde vastgesteld?

De waarde staat in een waardebeschikking. Als waarde geldt de prijs die de woning zou opbrengen in de staat waarin ze is op de peildatum, als de koper haar meteen in gebruik kan nemen.

• Eens per vijf jaar: op Bonaire stelt de Belastingdienst de waarde in principe eens per vijf jaar opnieuw vast.
• Tussentijds: alleen bij een belangrijke wijziging aan het pand, zoals een verbouwing of sloop. Een stijgende of dalende markt is geen reden.
• Niet de vraagprijs: de waarde is niet vanzelf gelijk aan de vraagprijs, de koopprijs of wat een makelaar noemt.
• Per object: staan er meer zelfstandige woningen op je grond, dan krijgt elk een eigen beschikking.

Wanneer betaal je en hoe?

• Jaarlijks: je krijgt een aanslag over het vorige jaar. In 2022 ontving je bijvoorbeeld de aanslag over 2021.
• In één keer: gespreid betalen kan niet. Lukt betalen niet, dan kun je bij de ontvanger een betalingsregeling vragen. Je betaalt dan invorderingsrente.
• In dollars: de aanslag betaal je in dollars, met een overboeking of via internetbankieren. Lees ook betalen met dollars op Bonaire.
• Verkoop: wie op 1 januari eigenaar was, betaalt over het hele jaar. Koper en verkoper kunnen onderling afspreken hoe ze dat verrekenen.

Wat moet je zelf melden?

Sinds 1 januari 2024 geldt een meldplicht. Je meldt zelf binnen vier maanden bij de Belastingdienst Caribisch Nederland:

1. dat je een woning of bedrijfspand hebt gekocht, ook als het je hoofdverblijf wordt;
2. dat je pand is veranderd door bouw, verbouwing, verbetering, afbraak of vernietiging, bijvoorbeeld een zwembad of brandschade;
3. dat je over een jaar geen aanslag kreeg terwijl je wel vastgoedbelasting verschuldigd bent. Je meldt dat binnen vier maanden na afloop van het jaar waarin de aanslag had moeten komen.

Dat laatste speelt bijvoorbeeld als je terugverhuist naar Nederland en je woning op Bonaire aanhoudt. Op 1 januari daarna is de woning geen hoofdverblijf meer. Meld je niet of te laat, dan kan een boete volgen tot 100 procent van de aanslag. Je meldt met het online meldingsformulier op de site van de Belastingdienst.

Wat doe je als je het niet eens bent met de waarde?

Je kunt bezwaar maken binnen twee maanden na de datum van de waardebeschikking. Stuur een brief aan de Belastingdienst Caribisch Nederland met de reden, en met de maand, het jaar en het aanslagnummer.

Na die twee maanden kun je geen bezwaar meer maken tegen de waarde. Tijdens het bezwaar kun je bij de ontvanger uitstel van betaling vragen. Staan alleen de straatnaam of het huisnummer verkeerd, maar kloppen de waarde en de kadastrale aanduiding, dan hoef je geen bezwaar te maken.

Koop je nog een woning? Lees dan ook een woning op Bonaire kopen vanuit Nederland.

Overzicht: welke woning, welke belasting?